09 Sep LOS FIBRAS, UN BUEN ACTIVO DE RESGUARDO

Hasta donde la Historia nos lleva de la mano, los bienes raíces han sido el activo de resguardo preferido de la humanidad, porque invertir en inmuebles brinda seguridad, produce renta, genera ganancias del capital y la inflación no erosiona el patrimonio. El inmueble está compuesto por: Propiedad Raíz, como el uso, la renta, donación, servidumbre, hipoteca… y, Bien Raíz, el terreno y mejoras. El dinero en efectivo es considerado un bien mueble, porque es transportable.

En todo el mundo, la elección de adquirir bienes raíces tiene que ver con la seguridad de la inversión; aunque, también, existen otros tipos de inversiones con mejores beneficios económicos, pero desde luego con mayor riesgo. Los bienes raíces brindan tranquilidad, porque la propiedad está ahí, es tangible, segura, se puede disponer físicamente de ella, darla en garantía, o rentarla. El precio de un inmueble de productos no puede ser superior al mínimo costo de obtener iguales beneficios, con el mismo riesgo, en otro inmueble similar.

Es necesario señalar que el valor de los bienes inmuebles cambia en el tiempo: Éste se puede crear, mantener, modificar y destruir, durante los años, a través de cuatro importantes factores: Físico, como la edad y ubicación; Económico, como altos intereses y poca liquidez del mercado; Social, tales como disminución y envejecimiento de la población y aspectos culturales; y, finalmente, los gubernamentales, como seguridad, infraestructura y equipamiento urbano. Las ciudades prósperas hacen que los valores aumenten. De manera diferente, las ciudades que envejecen y entran en plena decadencia…

Pero, también, los inmuebles tienen sus inconvenientes: Inquilinos difíciles, impagos de renta, mantenimiento, obsolescencias, tiempos de vacíos, litigio, impuesto predial y la dificultad de hacer líquida la propiedad; así las cosas, entonces, hay una excelente alternativa: Los FIBRAS inmobiliarias. 1

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces son inversiones de capital en diferentes tipos de inmuebles que generan rentas por su alquiler, tales como: Edificios de oficinas, centros comerciales, parques industriales, hoteles y planteles educativos, entre otros.  El FIBRA opera bajo la supervisión de las autoridades bancarias y hacendarias. A través de la Bolsa de Valores, el público puede participar y recibir rentas comprando Certificados Bursátiles Inmobiliarios (CBFIs) con valor desde diez pesos. De esta manera, pequeños, medianos y grandes ahorradores se benefician de las rentas de grandes conjuntos diversificados, de acuerdo al número de CBFIs que hayan adquirido.

Con este tipo de instrumento, los inversionistas reciben pagos periódicos, que se obtienen de los arrendamientos, y a su vez tienen la posibilidad de hacerse de ganancias del capital (plusvalía).

Los inmuebles son de usos diversos y están arrendados en dólares a grandes corporaciones, a mediano y largo plazo (5-10 años), lo que protege de devaluaciones y hace la inversión muy defensiva. La ocupación promedio de estos grandes conglomerados, distribuidos en toda la República, es del 95%. El origen de los FIBRA proviene de los famosos “REITs”, Real State Investmnents-Diversify, de Estados Unidos. Tienen gran demanda, porque aseguran un ingreso periódico mensual o trimestral y plusvalía anual. Se pueden vender, todos o una parte, inmediatamente, en la BMV, lo que no sucede con los inmuebles.

Los REITs desde de su autorización en 1960, fueron desarrollados para fomentar la inversión en proyectos inmobiliarios de gran escala comercial e industrial, y se ha convertido en un verdadero “boom” atrayendo a otros países que han decidido adoptarlo, reflejando el interés de los inversionistas por apostar en alternativas diversificadas con ingresos equivalentes a rentas de inmuebles, con la seguridad y plusvalía implícita al estar basados en bienes raíces.

En México, la alternativa de los REITs son las FIBRAs y nacen con la Miscelánea Fiscal de principios de 2004 (finales 2003 / principios de 2004). Aun cuando en nuestro país ya se utilizaban figuras similares, el concepto fiscal de este producto se introdujo con una Reforma Fiscal con reglas que hacen viable su estructuración y operación.

La Secretaría de Hacienda, la Bolsa Mexicana de Valores y los legisladores unieron en las FIBRAs diferentes productos fiduciarios con la intención de que en el fideicomiso se mantuviera la propiedad de los desarrollos inmobiliarios, los rente y a través de la emisión de certificados públicos o privados, se financie la operación con interesantes rendimientos, incrementando los mismos gracias a los beneficios fiscales.

Los artículos 187 y 188 de la Ley del impuesto sobre la renta especifican los requisitos para crear una FIBRA inmobiliaria, entre los cuales destacan los siguientes:

• Como mínimo diez inversionistas, que no sean partes relacionadas y que ninguno en lo individual sea propietario de más del 20% de la totalidad de los certificados. Asumiendo que se cumplan todos los requisitos de ley.
• Las sociedades mercantiles o fideicomisos inmobiliarios deberán tener al menos el 70% de sus activos invertidos en bienes raíces.
• Dedicarse a la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento.
• Para el aportante de bienes raíces las FIBRAs permiten el financiamiento de activos inmobiliarios mediante la emisión de certificados en el mercado de valores a través de oferta pública al distribuirlos entre el gran público inversionista.
• Distribuir entre los tenedores al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio anterior.
• Los bienes inmuebles que se construyan o adquieran deben destinarse al arrendamiento y no enajenar (vender) antes de cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición.
• Contar con altos estándares de Gobierno Corporativo indica información de la BMV.

También es prioritario considerar:

• Por parte del administrador, contar con un historial de operación de inmuebles existentes con al menos tres años con información individualizada y auditada con el objetivo de acreditar experiencia y resultados financieros de los inmuebles que reflejen una administración y operación eficiente.

• Certificación de peritos estructurales
• Dictamen sobre la situación de los contratos de arrendamiento, especialmente si el riesgo está concentrado.
• Avalúo de los inmuebles anuales.
• Estado legal que guardan los inmuebles: gravámenes, litigios, entre otros.
• Descripción del destino de fondos.
• Políticas de apalancamiento, partes relacionadas, criterios de elegibilidad de inmuebles, desinversión, etc.

Sin duda, lo atractivo para los inversionistas de las FIBRAs es que ofrezcan una adecuada diversificación; que cuenten con una administración profesional libre de conflictos de interés y que ofrezcan perspectivas de crecimiento futuro. 2

Como ejemplo, tenemos algunas de las 15 fibras que existen en México y el comportamiento histórico que han tenido según sus propios reportes y publicaciones diversas de la BMV, el Economista y analistas del sector inmobiliario;

Fibra Uno comenzó en el 2011 con una cartera inicial de 13 propiedades. Desde entonces, ha crecido para abarcar todo México y es ampliamente reconocido por su alcance y rápido desarrollo, cuenta en su portafolio con 647 propiedades entre residenciales, oficinas, industriales y comerciales, con un área bruta rentada de más de 10 millones de metros cuadrados.

Fibra Uno también reanudó recientemente el desarrollo en su complejo Mítikah en la Ciudad de México. Este es un gran movimiento, ya que insinúa lo que sugirió El-Mann Arazi en términos de imitar el aumento de la construcción visto en el Reino Unido.

El desarrollo del complejo creará más de 1,200 empleos directos durante la construcción. Una vez hecho, el espacio creado proporcionará oportunidades para más de 15,000 empleos directos y 45,000 empleos indirectos.

Fibra Uno realizó su primera oferta pública después de solo un año de estar en negocios. Un año después, realizó su segundo, y un año después, su tercero.

El éxito financiero de la compañía es un testimonio de su propia perspicacia financiera. Tiene una estructura financiera rígida con niveles moderados de apalancamiento.

También tiene los datos financieros para respaldar su éxito. Antes de la aparición de Covid-19, Fibra Uno registró su mejor trimestre de la historia, observando un crecimiento total de los ingresos del 12,3% en comparación con el año pasado, así como aumentos en los ingresos operativos netos (13,4%) y los fondos operativos (2,9%).

Las inversiones inteligentes y el desarrollo intencional han ayudado a Fibra Uno a mantenerse constante y a ver un crecimiento sustancial, incluso en tiempos difíciles.

Una de las razones del crecimiento desenfrenado de Fibra Uno es la forma en que diversifica su cartera. Las propiedades de Fibra Uno se comparten entre diversos clientes y geografías. Maneja varios segmentos de bienes raíces comerciales, y siempre ha buscado cómo crecer hacia afuera.

FIBRA Plus

Fibra Plus, de Gustavo Tomé, fibra especializada en el desarrollo, adquisición, operación y arrendamiento de activos inmobiliarios.

Este último es la joya de su corona y al cierre de 2019 contabilizaba 16 proyectos inmobiliarios en algunas de las zonas más exclusivas del país, con activos valuados en siete mil 477 millones de pesos.

Para capturar dichos beneficios, Fibra Plus se apoya en la experiencia de un selecto grupo de desarrolladores y operadores de inmuebles, así como en un modelo de negocio que integra verticalmente la cadena de valor que va desde: la identificación de los conceptos y ubicaciones para los desarrollos inmobiliarios, el seguimiento al desarrollo de proyectos y ejecución de obra, el proceso de comercialización y arrendamiento, la operación de los mencionados desarrollos, hasta la estabilización y la eventual captura de la plusvalía cuando se den las condiciones de mercado para la desinversión en los proyectos.

FIBRA Monterrey

Tiene más de 700 mil m2 de área bruta rentable “ABR”. La Tasa de ocupación al finalizar el primer trimestre del 2020 fue del 96.6%. La Distribución mensual es de 8.7 centavos por certificado; es decir $1.04 pesos anuales. El valor promedio de un CBFI en el año ha sido de $9.70 pesos. Además, tienen plusvalía, ganancia de capital, que solo se grava con un 10% al momento de su venta, diferente del 30% de un inmueble… Entonces, la Tasa de rendimiento de esta FIBRA es del 10.76% anual.

Fibra Danhos

Ha consolidado su plan de crecimiento desde su debut en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) en 2013, al pasar de un portafolio con cerca de 270,000 metros cuadrados (m²) en nueve inmuebles, a administrar 15 inmuebles con más de 880,000 m² en 2018.

Una de las propiedades más icónicas del portafolio es Torre Virreyes, ubicada en uno de los corredores de oficinas más importantes del país. La propiedad integra una ocupación de 100% y la renta promedio por metro cuadro es de 40 dólares. Sin embargo, las rentas son mayores para los niveles más altos del edificio.

“En los últimos 5 años triplicaron el área rentable de la Fibra con proyectos muy visibles como la propia Torre Virreyes, Parque Toreo, Parque Delta, Reforma 222, Parque Puebla, Vía Vallejo. El enfoque ha sido consolidar ese crecimiento, seguir invirtiendo en el mantenimiento de sus propiedades y mejorarlas.

1 Arq. Alejandro Pohls Hernandez

2 Asociación Mexicana de FIBRAs Inmobiliarias

Rodrigo Peña Porchas

rodrigo@penaporchas.com

• Es Ingeniero Civil, cuenta con estudios de Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial, Especialidad en Valuación Agropecuaria y Valuación de Negocios en Marcha.
• Valuador Profesional Certificado por el Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora, Universidad de Sonora y Secretaria de Educación y Cultura.
• Certificación Internacional No. 4187 bajo los criterios de la Norma Internacional ISO/IEC 17024:2012 en Inmuebles Urbanos y Rurales por el Registro Nacional de Avaluadores de Colombia, R.N.A.
• Director General de Grupo Peña Porchas, una empresa con más de 15 años de experiencia en la prestación de servicios de elaboración de avalúos.
• Presidente Consejo Directivo 2014-2016 del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora, A.C. COVAPROES
• Presidente Consejo Directivo Nacional 2018-2019 de la Federación de Colegios de Valuadores A.C., FECOVAL.
• Director para México de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, UPAV. 2019-2020
• Consejero Nacional de la organización Mujeres Lideres por la vivienda, MULIV.
• Miembro del Consejo Directivo de la Federación Mexicana de Edificios y Condominios, FEME
• Integrante del Comité de Elecciones 2020 del Consejo Directivo 2020 de AMPI Nacional
• Miembro del Consejo INCIDE
• Asociado de AMPI Sección Hermosillo
• Presidente de la Comisión de Empresas de Valuación y Vivienda de CONCANACO
• SPA Candidate del Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS
• Elegido ganador del premio “Valuador del Año 2019 en México” otorgado por Grupo en Concreto.
• “Profesionista del Año 2018 en Sonora”,un reconocimiento que otorga el Gobierno del Estado de Sonora a través de la Secretaria de Educación y Cultura, Hermosillo, Sonora, diciembre de 2019.
• En diciembre de 2019 le fue entregado en Viena, Austria, en la sede de la ONU, el grado de “Doctor Honoris Causa” y el reconocimiento como líder latinoamericano por parte de Global School for Social Leaders de la ONU.
• Ha impartido conferencias en diversos foros de valuación y del sector inmobiliario en diversas ciudades del país, así como ha sido conferencista internacional países como Brasil, Cuba, Eslovenia, Rumania entre otras.