16 Jul EL VALOR COMERCIAL DE TU PROPIEDAD Y SUS RENTAS
Un avalúo es un documento mediante el cual un valuador profesional informa a su cliente el valor estimado de determinado activo, este reporte valuatorio como también se le conoce, es un documento técnico que contiene diversa información cualitativa y cuantitativa que sustenta la estimación del valor.
Uno de los tres métodos que normalmente se analizan en un avalúo es el denominado enfoque de ingresos, el cual establece como una de sus premisas que el valor de una propiedad está relacionado con los ingresos que por concepto de rentas la misma propiedad produce, es decir, que si conocemos el precio de renta o a cuanto se puede rentar una propiedad, entonces bajo esta metodología podremos estimar un aproximado de su valor comercial.
El cálculo del enfoque de ingresos no es algo fácil, rápido o sencillo, ya que para su análisis se deben estimar los precios de renta de la propiedad analizada, sus deducciones como por ejemplo el costo del seguro de daños, sus costos de mantenimiento, el importe del pago predial y los ingresos dejados de percibir durante el tiempo en que esa propiedad puede durar vacía una vez que exista un cambio de inquilinos, además se revisan diversos indicadores financieros, económicos y de mercado que nos permitirán calcular una tasa de rendimiento propia del inmueble analizado que es una variable indispensable para la estimación del valor de capitalización, como se le denomina también al resultado de valor obtenido por este enfoque.
La experiencia y el análisis durante muchos años de la relación que existe entre las diferentes variables que se utilizan en este enfoque y el valor de las propiedades, ha permitido generar una especie de “Rule of thumb”, que permite estimar el valor aproximado de un inmueble a partir de su precio de renta mensual. En la tabla que más adelante se muestra se observan los “Multiplicadores de Renta Mensual” que pudieran utilizarse para derivar el valor comercial de una casa habitación a partir de su precio de renta mensual.
Por lo que se refiere al valor de otros tipos de inmuebles distintos a casas habitación, como pueden ser locales comerciales, almacenes u oficinas, la base teórica es la misma, es decir los ingresos por rentas que produce un inmueble está relacionado a su valor, sin embargo los multiplicadores de renta no son recomendables para estos sectores inmobiliarios debido a que existen aspectos de oferta y demanda muy variables y cuestiones propias de las amenidades y características físicas de cada inmueble que no mantienen una relación confiable, lo que impide obtener generalmente un valor razonable si utilizamos multiplicadores.Para obtener el estimado del valor comercial de la propiedad, multiplica el indicador que aparece en la columna de “Multiplicador de Renta Mensual” por el precio de renta mensual de la vivienda.
Es muy importante recordar que para conocer el valor real de una propiedad siempre es necesario acudir a los expertos en el tema, es decir a un valuador profesional certificado, el cual una vez que inspeccione el inmueble, identifique sus características físicas, las obsolescencias, las condiciones de mercado a la que está sujeto el bien y realice todos los análisis correspondientes podrá estimar un valor comercial confiable.
M.V.C. Luis Celerino Medina Flores
- Director de M&M Ingeniería y Valuación S.A. de C.V.
- Especialista en Valuación de Negocios en Marcha
- Maestría en Valuación
- Maestría en Ingeniería Económica y Financiera
- Catedrático de la Universidad de Sonora y Universidad Autónoma de Zacatecas
- Valuador Profesional Certificado
- Miembro del Consejo INCIDE A.C.
- Presidente del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora (2016-2019)
- Presidente Nacional de la “International Right of Way Association” Capítulo México (2017)
- Subtesorero de la Federación de Colegios de Valuadores (2019-2020)
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