09 Jul PLUSVALÍA EN LOS BIENES INMUEBLES.

En estos tiempos en donde las reuniones virtuales, videoconferencias y foros en línea a través de las diferentes plataformas tecnológicas se han convertido en la manera de mantenernos comunicados sin salir de casa pero buscando siempre seguir produciendo dentro de ella, hemos escuchado en varias ocasiones que invertir en el sector inmobiliario en tiempos de crisis es una buena opción, que el ¨enterrar¨ tu dinero en un bien raíz en lo que pasa la tormenta del COVID-19 es una decisión adecuada ya que los bienes inmuebles te garantizan una plusvalía.

Algunos analistas han comentado que este será un año atípico en cuanto a la relación plusvalía-inflación en los bienes inmuebles, ya que será la primera vez en un periodo de cien años que la plusvalía de los inmuebles no superará la inflación.

Lo anterior originado por la contracción económica que se ha producido por los efectos de la pandemia que se vive a nivel mundial y que ha afectado de manera importante el poder adquisitivo de habitantes de todo el mundo. Sin embargo, la tendencia de este tipo de bienes es de una rápida recuperación y de una gran capacidad como activo de resguardo en términos económicos y que, así como hay personas que han visto afectados sus ingresos, siempre habrá quien sí tenga liquidez y que buscaran mantener el valor de su dinero en el tiempo y por supuesto el que además le genera rendimientos.

CABINA DE PRUEBAS

Si tomamos en cuenta que los tres principales activos de resguardo son la moneda, los metales preciosos y los bienes raíces, podemos darnos cuenta que en el caso de los dos primeros no existe una certeza de que su valor se mantenga y mucho menos que se incremente con el tiempo debido a su volatibilidad y fluctuación, sin embargo en el caso de los bienes raíces, su valor se verá incrementado a través del tiempo de manera natural, aunque existen factores que podrían generar una minusvalía como lo es el caso que estamos viviendo por los efectos de la pandemia, decisiones de gobierno, problemáticas sociales, entre otros, los cuales eventualmente el mercado lo reconoce y posteriormente tienden a la recuperación en su valor, por lo que a largo plazo el valor del dinero se mantiene y al generarse una plusvalía genera rendimientos económicos.

Al comenzar a hablar sobre un tema tan complejo y al mismo tiempo tan básico en la rama de la valuación, PARA LA CREACIÓN DEL VALOR, SE DEBE DE CUMPLIR CON CUATRO FACTORES BÁSICOS:

1. Utilidad: es la capacidad de una mercancía para satisfacer una necesidad o un deseo. La medida del valor no depende necesariamente de la utilidad.
2. Escasez: es la oferta limitada de una mercancía. Algo puede ser útil pero no escaso.
3. Demanda: está dada por los productos o servicios que los consumidores están dispuestos a adquirir.

Algo puede ser útil y escaso, pero nadie lo quiere. Como sucede con otros bienes, el valor de una vivienda depende de la oferta y la demanda. En ciudades densamente pobladas, una alta demanda aumentará el valor de los inmuebles, a pesar de que exista un buen número de proyectos en venta.
4.   Poder adquisitivo: es la capacidad del adquiriente para comprar una mercancía. Algo puede ser útil, escaso y demandado, pero no hay dinero para adquirirlo.

¿Cómo funciona la plusvalía?

Una propiedad es el cimiento del patrimonio familiar, además de ser buena forma de dar certidumbre al futuro pues los inmuebles generalmente aumentan su valor a lo largo del tiempo.

Podemos definir una plusvalía como el beneficio obtenido del resultado de una diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio de su venta en una operación o transacción económica.

De acuerdo con la definición de la Real Academia Española (RAE), la palabra plusvalía significa “incremento del valor de un bien, por causas extrínsecas a él”, es decir hay que partir del valor natural que por sí solo tiene un inmueble, el cual generalmente se incrementa con los años, por lo que el precio de venta de 2020 será mayor en cinco o diez años; de ahí que comprar una vivienda es una inversión. A este incremento de valor a través del tiempo se le llama plusvalía.

El aumento de la plusvalía inmobiliaria obedece a factores externos que mejoran la calidad de vida de quienes habitan una vivienda; a continuación, enlistamos los más comunes que serán determinantes para aumentar el valor de la propiedad a lo largo del tiempo: 2

UBICACIÓN

La ubicación es esencial, ya que determina el estatus actual y nos permite tener una proyección futura del posible aumento de plusvalía, tomando en cuenta el tipo de colonia, los proyectos inmobiliarios actuales y en proceso de desarrollo, así como las comodidades que ofrece la zona. 

INFRAESTRUCTURA URBANA

La infraestructura urbana se refiere a las obras que dan soporte funcional para ofrecer bienes y servicios en beneficio de los habitantes de una comunidad, con el objetivo de elevar el nivel y calidad de vida: la red de energía eléctrica, el sistema de agua potable, el drenaje pluvial, telecomunicaciones (telefonía e internet), recolección de basura, entre otros.

SERVICIOS PÚBLICOS Y PRIVADOS

Si bien en el punto anterior mencionamos algunos de los servicios públicos que soporta la infraestructura urbana, hay que constatar que estos ya estén disponibles y no se queden solo en la planeación. Para que un desarrollo inmobiliario, ya sea horizontal o vertical, cuente con los servicios públicos debe tener en orden los permisos de construcción que otorgan las autoridades; así que nunca está de más verificar que así sea. También están los servicios privados, aquellos que dan plus al nivel y calidad de vida, como son centros comerciales, espacios de entretenimiento (cines, teatros), escuelas (de los diferentes niveles de educación), hospitales e iglesias.

MOVILIDAD URBANA

Las personas requieren desplazarse, lo que implica hacer uso de las calles y avenidas, del sistema de transporte público y privado como taxis o vehículo particular, así como destinar parte de su tiempo diario para trasladarse de un lugar a otro, cumplir con las actividades del trabajo, con la familia y los amigos. De esto se trata la movilidad urbana.

PROYECCIÓN Y TENDENCIAS

Los municipios y estados cuentan con planes de desarrollo urbano a largo plazo, en los que proyectan el crecimiento de las ciudades; a través de estos se puede conocer el uso de suelo actual y futuro, los posibles negocios y tipos de vivienda que se construirán, las vialidades que se requerirán, y por ende visualizar en que se convertirá la colonia.

MANTENIMIENTO Y FUNCIONALIDAD DEL INMUEBLE

Aspectos del inmueble como el número de habitaciones y baños, su distribución, tamaño, estacionamientos y áreas verdes influyen en el valor del inmueble. Si es una casa o departamento usado será fundamental considerar su estado de conservación, así como la vida útil remanente de la propiedad de acuerdo con el tipo de inmueble.

En este aspecto es muy importante puntualizar que durante estos meses de pandemia en los que nos hemos visto en la necesidad de quedarnos en casa, se ha revalorado lo que representa en el sentido de protección, ya que es donde nos refugiamos para prevenir un posible contagio de COVID-19, al mismo tiempo nos dimos cuenta de que requerimos espacios destinados para el home office y para llevar a cabo tareas propias de trabajo / escuela desde nuestro hogar, por lo que para los efectos de los factores que generan valor a un inmueble definitivamente hoy cobran un gran peso específico todos los aspectos de espacios funcionales para el teletrabajo, la conectividad web y las instalaciones propias para este efecto, la ventilación interior, iluminación natural, áreas exteriores como patios, jardines, balcones, terrazas, etc.

Otros aspectos que pueden afectar la plusvalía son los problemas entre vecinos o con el desarrollador, que no se respeten los lineamientos de imagen urbana y que se hayan hecho en la propiedad modificaciones estructurales sin supervisión profesional.  

Aunque la plusvalía está ligada principalmente a factores externos, también es importante que el propietario de la vivienda procure el mantenimiento constante para lograr la preservación de la misma.

COMPETITIVIDAD DE LA ZONA

Para la mayoría de las personas es importante que su casa o departamento se ubique cerca de servicios que facilitan el día a día como centros comerciales, supermercados, hospitales, parques, escuelas y restaurantes, así como ofertas de trabajo. Sin embargo, no genera plusvalía ya que provocan caos viales, contaminación visual y acústica estar ubicado muy cerca de cementerios, vías del tren, zonas industriales, tianguis o vendedores ambulantes.

SEGURIDAD

La seguridad de la zona donde se encuentra la vivienda es un factor que influye directamente en su valor. Las zonas más seguras tienen una mejor plusvalía ya que tienen una mayor demanda y les ofrecen a las familias protección y tranquilidad.

La incertidumbre es muy alta para poder hacer predicciones porcentuales en cuanto al comportamiento de la plusvalía y en su caso la minusvalía eventual que presentaran los bienes inmuebles en México, ya que el mercado ira reconociendo paulatinamente el comportamiento de las operaciones efectuadas durante estos meses en donde el factor común será que el poder de la negociación la tendrán los compradores y en el caso de los desarrolladores podrán darse algunos casos en que los costos de pre venta se vean reducidos buscando desplazar el inventario, sin embargo la capacidad de recuperación y de generar plusvalía de los bienes inmuebles al final del día representa una seguridad patrimonial muy importante para los propietarios de los mismos y para quienes tienen las condiciones para invertir o simplemente buscan resguardar su dinero.

Para tener certeza en el comportamiento del mercado sobre un bien en lo particular es muy importante asesorarse con un valuador profesional certificado y no especular con la información general que si bien nos ayuda para conocer el termómetro de valor en determinadas zonas no representa un diagnóstico especifico de un inmueble determinado en donde se analicen todas las características y factores propios de este inmueble, de igual manera si estamos buscando resguardar nuestro dinero en una inversión inmobiliaria, un análisis profesional de mayor y mejor uso marcaria la diferencia entre tomar una decisión que nos garantice el retorno de inversión esperado y nos genere la mayor productividad posible.

1 By Iraís Velasco| Mayo 28th, 2018|Artículos de interés

2 https://nectodesarrollos.com/

Rodrigo Peña Porchas

rodrigo@penaporchas.com

• Es Ingeniero Civil, cuenta con estudios de Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial, Especialidad en Valuación Agropecuaria y Valuación de Negoción en Marcha.
• Valuador Profesional Certificado por el Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora, Universidad de Sonora y Secretaria de Educación y Cultura.
• Director General de Grupo Peña Porchas, una empresa con más de 15 años de experiencia en la prestación de servicios de elaboración de avalúos.
• Presidente Consejo Directivo 2014-2016 del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora, A.C. COVAPROES
• Presidente Consejo Directivo Nacional 2018-2019 de la Federación de Colegios de Valuadores, FECOVAL.
• Director para México de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación, UPAV.
• Consejero Nacional de la organización Mujeres Lideres por la vivienda, MULIV.
• Miembro del Consejo Directivo de la Federación Mexicana de Edificios y Condominios, FEME
• Integrante del Comité de Elecciones 2020 del Consejo Directivo 2020 de AMPI Nacional
• Miembro del Consejo INCIDE
• Asociado de AMPI Sección Hermosillo
• Presidente de la Comisión de Empresas de Valuación y Vivienda de CONCANACO
• SPA Candidate del Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS
• Elegido ganador del premio “Valuador del Año 2019 en México” otorgado por Grupo en Concreto.
• “Profesionista del Año 2018 en Sonora”,un reconocimiento que otorga el Gobierno del Estado de Sonora a través de la Secretaria de Educación y Cultura, Hermosillo, Sonora, diciembre de 2019.
• En diciembre de 2019 le fue entregado en Viena, Austria, en la sede de la ONU, el grado de “Doctor Honoris Causa” y el reconocimiento como líder latinoamericano por parte de Global School for Social Leaders de la ONU.
• Ha impartido conferencias en diversos foros de valuación y del sector inmobiliario en diversas ciudades del país, así como ha sido conferencista internacional países como Brasil, Cuba, Eslovenia, Rumania entre otras.