09 May AVALÚO, Jugador Clave en el Nuevo Escenario del Mercado Inmobiliario

Aunque una recesión puede sentirse como un momento de desafíos, el pronóstico apunta a un mayor impacto en el mercado inmobiliario. Según proyecciones de varios analistas, líderes y expertos del sector con los que hemos tenido la oportunidad de interactuar en diversos foros en línea, incluso participar como ponente en esta época en que los webinars han representado una nueva manera de comunicarnos y de volvernos más productivos y eficientes en el seguimiento a la capacitación y los planes de acción en materia laboral, humana y empresarial; el crecimiento y afectación de la industria inmobiliaria está dado por el tipo de sector, por la economía local y por las regiones en el país.  Las propiedades de interés social y medio podrían mantenerse más estables. No obstante, las viviendas residenciales y residenciales plus, se podrían ver más afectadas. Respecto a las rentas, podría existir un ajuste de precios de acuerdo con el comportamiento de la demanda en las zonas.

Los efectos del Covid-19 en México afectan los ingresos de aquellos activos con periodos de renta cortos como lo son en hoteles y coworking, o aquellos sitios con exposición considerable de personas, por ejemplo, los centros comerciales; así como aquellos que estén ligados directamente con la recepción de turistas: centros hoteleros, restaurantes y aeropuertos.

El aumento en el trabajo remoto ha reducido la utilización de las oficinas, provocando que los propietarios con exposición a arrendamientos a corto plazo sean los más vulnerables. 

A largo plazo, el brote probablemente acelerará la adopción del trabajo remoto y la inversión en tecnologías de colaboración ya que nos hemos dado cuenta de que el ¨home office¨ funciona, sobre todo en los giros de prestación de servicios, observando que en las oficinas existían espacios subutilizados lo que provocara el redimensionamiento de las áreas de trabajo y de igual manera el acondicionamiento de áreas de trabajo en las viviendas.

En el mercado industrial a nivel global se observa un impacto importante en el sector de manufactura y distribución, con repercusiones en la cadena de suministro en el corto y mediano plazo. La demanda se restringirá a los productos de primera necesidad y una débil demanda en productos de lujo.

Para algunos sectores productivos será importante reemplazar de la cadena productiva aquellas empresas que se encontraban en países asiáticos, generando oportunidades para empresas nacionales.

Las empresas de logística y distribución crecerán a niveles nunca vistos ya que, en un mercado en donde las compras en línea avanzaban rápidamente, la pandemia aceleró el consumo virtual, requiriendo más espacios de almacenaje.

La Valuación como parte de la Solución

Si tomamos en cuenta que en un corto plazo habrá personas o empresas que ante el shock de liquidez se verán en la necesidad de hipotecar o vender un bien para obtener recursos que les permitan cumplir con sus compromisos, se presentaran oportunidades para aquellos que si cuentan con liquidez para invertir en bienes raíces y al mismo tiempo para realizar ofertas agresivas lo cual ampliara los rangos de negociación, impactando temporalmente el comportamiento del mercado inmobiliario.

Por lo que cobra una mayor relevancia el que para la comercialización de cualquier bien inmueble en México, se necesite certeza, debiéndose realizar avalúos para estimar el valor justo, en donde el avalúo es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la  medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha  determinada. Cuando un valuador emite un dictamen valuatorio, está dando fe de que el inmueble tiene determinado valor comercial, por lo tanto, el avalúo no es solo un requisito más, sino es el instrumento legal que ampara el valor de cualquier operación inmobiliaria, incluyendo la determinación del monto de un crédito hipotecario en alguna entidad financiera. 

¿Cómo elegir a tu valuador?

El Perfil Académico que debe de tener un Valuador para poder ejercer en México es ser profesionista, es decir que cuente desde su formación con una licenciatura y posteriormente con un posgrado en materia de valuación, que lo acredite como tal mediante una cédula profesional otorgada por la Secretaría de Educación Pública, posteriormente deberá estar en constante capacitación y actualización para tener la posibilidad de renovar los registros para ejercer la actividad.

La valuación es una actividad multidisciplinaria, existen diversas especialidades cuyo campo de acción es variable, sin embargo, algunas se correlacionan entre sí en diversos casos que se presentan en el sector inmobiliario en donde para conocer el valor comercial de un inmueble en base a los beneficios económicos futuros que pueda generar el bien, es decir por productividad, intervienen análisis propios de valuación inmobiliaria y de valuación de negocios en marcha,  así existen muchos ejemplos como seria en la valuación de un campo agrícola o ranchos ganaderos, involucra las especialidades de valuación inmobiliaria, valuación de bienes agropecuarios y probablemente de maquinaria y equipo.

Debido a que la tecnología ha jugado un papel muy importante en nuestro entorno, y funge como una herramienta que nos permite eficientar los procesos de elaboración de los avalúos. El correcto uso de estas herramientas, así como la capacitación periódica y la perseverancia en la práctica de su uso, agrega al perfil del profesionista valuador una ventaja competitiva, elige siempre a los mejores y verifica sus datos en el colegio de valuadores profesionales de tu localidad.

¨La tecnología no reemplazará a los valuadores, solo reemplazará a los valuadores que no se preparen, evolucionen y que no adopten la tecnología, lo mismo pasará con los asesores inmobiliarios¨.

Rodrigo Peña Porchas

rodrigo@penaporchas.com

• Es Ingeniero Civil, cuenta con estudios de Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial, Especialidad en Valuación Agropecuaria y Valuación de Negoción en Marcha.
• Valuador Profesional Certificado por el Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora, Universidad de Sonora y Secretaria de Educación y Cultura.
• Director General de Grupo Peña Porchas, una empresa con más de 15 años de experiencia en la prestación de servicios de elaboración de avalúos.
• Presidente Consejo Directivo 2014-2016 del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora, A.C. COVAPROES
• Presidente Consejo Directivo Nacional 2018-2019 de la Federación de Colegios de Valuadores, FECOVAL.
• Consejero Nacional de la organización Mujeres Lideres por la vivienda, MULIV.
• Miembro del Consejo Directivo de la Federación Mexicana de Edificios y Condominios, FEME
• Integrante del Comité de Elecciones 2020 del Consejo Directivo 2020 de AMPI Nacional
• Miembro del Consejo INCIDE
• Asociado de AMPI Sección Hermosillo
• Presidente de la Comisión de Empresas de Valuacion y Vivienda de CONCANACO
• APC Candidate del Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS
• Elegido ganador del premio “Valuador del Año 2019 en México” otorgado por Grupo en Concreto.
• “Profesionista del Año 2018 en Sonora”,un reconocimiento que otorga el Gobierno del Estado de Sonora a través de la Secretaria de Educación y Cultura, Hermosillo, Sonora, diciembre de 2019.
• En diciembre de 2019 le fue entregado en Viena, Austria, en la sede de la ONU, el grado de “Doctor Honoris Causa” y el reconocimiento como líder latinoamericano por parte de Global School for Social Leaders de la ONU.
• Ha impartido conferencias en diversos foros de valuación y del sector inmobiliario en diversas ciudades del país, así como ha sido conferencista internacional países como Brasil, Cuba, Eslovenia, Rumania entre otras.