12 Mar La transición tecnológica que requiere el sector inmobiliario.
Existe una relación directa entre la certeza jurídica de la propiedad y la prosperidad económica de las sociedades. Es para las administraciones municipales común encontrar que el principal ingreso a sus tesorerías está directamente relacionado a aquellos que provienen de impuesto predial y los generados por la traslación de dominio de bienes inmuebles. Así de importante es la contribución del mercado inmobiliario a la sustentabilidad de las ciudades. Pero éstas no son las únicas razones por las que el ordenamiento técnico y jurídico deben de estar alineados. El Estado de derecho se finca entre otros muchos aspectos, en la certeza que se tiene sobre el respeto a las libertades y al patrimonio de los individuos y de las instituciones.
Aspectos relacionados a los derechos de la tierra, han sido históricamente vinculados a una lucha constante ligada al poder y a la riqueza y que, desde no hace tanto tiempo en la historia de la humanidad, se conseguían a través de la violencia y la conquista. No es sino hasta que las sociedades evolucionan y se desarrolla la civilización, que se busca consolidar la regulación de la propiedad, en dos principales aspectos. El técnico, el cual podemos identificar a través de datos de identificación física, es decir ubicación geográfica, medidas, colindancias y características de uso, entre otras, las cuales se pueden identificar como el Catastro; y el Jurídico, que consiste en el acervo registral de la situación legal que tienen los bienes inmuebles, es decir, el reconocimiento público de los derechos propios de los titulares de cada inmueble y sus atributos adjuntos que puedan tener, esto es anotaciones de gravámenes (hipotecas, garantías), enajenaciones, embargos, etc. Que resultan de interés jurídico, puesto que ahí opera de manera cierta y con efectos ante terceros, el mercado inmobiliario. Así el binomio técnico-jurídico contiene características que brindan certeza sobre el patrimonio inmobiliario de las sociedades puesto que es el Estado, el responsable de avalar mediante la fé pública los derechos sobre éste patrimonio.
Resulta pues de suma importancia, establecer para la sociedad, mecanismos que atiendan esta necesidad, que infiere directamente en el tema que para los individuos e instituciones resulta crucial preservarlo, que es el Patrimonio, pues ahí se deposita gran parte del trabajo de muchos años de los ciudadanos, y además que éstos mecanismos resulten ciertos, funcionales, y se cobijen bajo la observancia y tutela del Estado.
Es así pues, que el mercado inmobiliario requiere de un proceso que con el tiempo ha evolucionado y que hoy por hoy implica la realización de una serie de procedimientos para llevar a cabo las operaciones inmobiliarias. Existe también regulación amplia para cada uno de los actores que intervienen en distintas fases del proceso de transmisión de bienes inmuebles pues conlleva diferentes etapas las cuales enriquecen su certeza y distingue esta actividad de la compra venta de otros bienes, los actores que intervienen en este proceso los podemos identificar de manera general como sigue:
- Las partes: Es decir el enajenante y el adquiriente, típicamente vendedor y comprador, aunque existen variedad otros tipos, como por ejemplo testador y heredero, adjudicador y adjudicante, entre otros.
- El asesor inmobiliario, quien puede o no formar parte del proceso y lo podemos describir como aquel individuo que realiza actividades de intermediación y comercialización inmobiliaria.
- El gestor hipotecario, quien puede o no formar parte del proceso y que es comúnmente llamado bróker hipotecario, mismo que realiza trabajos de intermediación crediticia y colocación de productos de crédito de entidades financieras.
- Las entidades financieras, quienes pueden o no formar parte del proceso y que participan si las operaciones se realizan mediante créditos hipotecarios.
- El valuador profesional, quien realiza dictámenes técnicos de manera puntual, individual y específica por cada caso, para efectos de brindar certeza, mediante un proceso objetivo e imparcial, del valor de los inmuebles, con múltiples fines entre los cuales está el de brindar certeza a las partes en cuanto a los valores de las operaciones, brinda también para las autoridades, parámetros que infieren en los efectos fiscales, resultantes de estas operaciones.
- Fedatario: Es quien representa al Estado y otorga fé publica de que las operaciones son ciertas y apegadas a derecho, típicamente son los Notarios Publicos, aunque también pueden ser funcionarios del sistema judicial o dependencias de gobierno con las competencias para realizar éste tipo de certificación de hechos.
- Catastro: El cual como mencione anteriormente es el registro de información técnica de los bienes inmuebles y que en nuestro marco jurídico es de competencia municipal.
- Registro Publico de la Propiedad: Dependencia cuyo objetivo principal es brindar certeza y seguridad jurídica a los actos relacionados a los bienes inmuebles y que, por disposición legal, brinda efectos ante terceros por lo cual fortalece el régimen de derecho sobre la propiedad, actualmente en nuestro marco jurídico a cargo de las entidades federativas.
Así como podemos notar, la transferencia de propiedad inmobiliaria no es un proceso sencillo como lo es la compra venta de otro tipo de bienes, con los cuales solo se otorga la contraprestación económica y en su caso la factura y se concluye. Sino que requiere de todo un proceso donde participan particulares, profesionales privados y de la función pública, dada la relevancia que implica el tener en sus manos, los tipos de bienes (activos) que forman la parte más importante del patrimonio de ciudadanos, empresas , instituciones y del propio Estado.
Dada la relevancia del tema, es decir el manejo del Patrimonio, se convierte en un verdadero reto de enormes dificultades para los municipios y las entidades federativas, el tener al día el inventario actualizado de manera técnica y jurídica de la propiedad inmobiliaria. Puesto que tanto los aspectos técnicos como jurídicos están en un constante y dinámico proceso de cambio. Cada ampliación, construcción, subdivisión, lotificación, compra venta, enajenación, expropiación, fusión, embargo, demolición, entre otros muchos fenómenos que transforman las características técnicas y jurídicas de los bienes, requieren de una actualización de la información catastral y registral. Y es por ello, que se vuelve necesario, establecer sistemas de apoyo informático que coadyuven a los trabajos de orden y certeza de los inventarios tanto catastrales como registrales. Así, el tema se tiene que abordar, no solo de la perspectiva técnico jurídica, sino incluso igual de importante, con una óptica que permita que la necesidad se atienda de manera eficiente mediante el aprovechamiento de tecnología.
Resulta pues indispensable atender mediante modelos que permitan una atención coordinada de quienes participan en estos procesos de transferencia y actualización de la información inmobiliaria, y vale aquí resaltar que cada uno de los actores que intervienen requieren de la modernización de sus propios procesos internos, que se auxilien de mecanismos tecnológicos que a su vez permitan, además de eficientar la actualización de la información, que ésta contenga atributos de autentificación que fortalezca la fiabilidad de la misma y su acceso en tiempo real.
En éste orden de ideas, existe para cada uno de los actores que intervienen en el mercado inmobiliario, acciones transformadoras pendientes que redunden, además de la certeza jurídica y técnica, en un fortalecimiento que abone a la productividad del proceso de actualización de la información, y que contengan herramientas que garanticen la trazabilidad y autenticidad de las operaciones, con parámetros autentificables basados en candados cifrados mediante sistemas y no sólo en documentos físicos, vulnerables por su propia naturaleza, aunado a los retos que significa que éste inventario documental está en permanente actualización y en manos de diferentes instancias.
Es importante mencionar que hay avances significativos en ciertas áreas del proceso, así, por ejemplo, dentro de las actividades que realizan los valuadores profesionales, existen mecanismos de colaboración con las entidades financieras para fortalecer la certeza de la información que se comparte en el proceso. Así tenemos avalúos en plataformas digitales con firma electrónica que incluye entre otras características relevantes, información con metadatos de los levantamientos técnicos, que incluyen coordenadas del inmueble, fecha y hora de la inspección física, que aportan certeza a la información, trazabilidad del proceso e intercomunicación con las entidades financieras que requieren de estos servicios para garantizar y fortalecer el análisis de la viabilidad de sus inversiones.
También en las entidades financieras, existen mecanismos de actualización de los pagos hipotecarios, saldos al día, controles biométricos para el reconocimiento de acreditados, etc. Y que permiten llevar a cabo la gestión de la información de manera ordenada y productiva, en ésta parte de los procesos.
Para el Estado, el reto implica no solo fortalecer sus procesos internos y trasladar su operación de manera física (libros, legajos, sellos, firmas, etc.) a un ambiente electrónico y digital sino también una coordinación entre distintos órdenes de gobierno (principalmente municipios y entidades federativas) para lograr una colaboración que permita llevar a cabo las operaciones propias de sus responsabilidades, de manera más eficiente y en aprovechamiento de las tecnologías de la información. Un reto que no es menor, debido a muchos factores, entre los cuales se puede mencionar el nivel de desarrollo tan heterogéneo de los municipios, la falta de estandarización de la información en los acervos documentales, el volumen en sí mismo de la información, los cambios de administración, la falta de seguimiento a los proyectos, la soberanía municipal en materia catastral, los cambios en las políticas nacionales, entre muchos otros. Además, de acuerdo a nuestra carta magna, la legislación en materia civil corresponde a las entidades federativas, lo que conlleva a una evolución dispar entre las mismas en cuanto a su evolución y manejo de sus registros públicos de la propiedad.
Sin embargo, es importante mencionar, que existen modelos y esfuerzos en los tres órdenes de gobierno, que pretenden alcanzar éstos objetivos de eficiencia, los cuales a su vez han impactado de manera distinta de acuerdo a la coordinación y los trabajos que cada entidad federativa, lo cuales se han llevado a cabo en la medida en que la cooperación y la evolución de cada Estado ha permitido.
Para el caso de Sonora, el cual tiene 72 bases de datos catastrales dentro de las cuales sus estructuras son distintas entre sí (hay que recordar que ésta información es de competencia municipal), desde municipios que llevan su función en relación a la tierra en varias áreas como el caso de Hermosillo, que además de tener su Dirección de Catastro específica la cual cuenta con sistemas vanguardistas y tecnológicos, cuenta también con las dependencias de desarrollo urbano, promotora inmobiliaria, y otras enmarcadas dentro de la estructura de la sindicatura. Algunos con desarrollos intermedios en sus Catastros, como Huatabampo y Aguaprieta por ejemplo, y otra gran cantidad de municipios (la gran mayoría) que se ven en la necesidad de tercerizar estas responsabilidades totalmente, mediante convenios con el gobierno del Estado, ya que su tamaño y capacidades técnicas no son suficientes para llevarlas a cabo (Onavas, Cumpas, Benjamin Hill, por mencionar algunos) y por lo tanto, las particularidades para cada municipio las vuelven distintas. Existen 16 oficinas de registro público de la propiedad, una por Jurisdicción las cuales además de atender la demanda de servicios de inscripción y emisión de información de manera constante y dinámica, está basada su archivo en un acervo documental que ha transitado históricamente por distintos manejos a través del tiempo y que incluso por jurisdicción se ha sometido a diversas situaciones que hacen de cada archivo jurisdiccional una ingeniería de organización documental distinta entre una y otra a pesar de estar actualmente en un único organismo, el archivo histórico contiene documentos desde finales de los años mil ochocientos y que han trascendido esos registros a diversos ordenamientos jurídicos no solo locales y regionales, sino de características jurídicas de la misma república y sus históricos cambios tan relevantes como los propios orígenes constitucionales y sus transformaciones, incluyendo la revolucionaria y la reforma, hasta la creación del ordenamiento territorial y andamiaje jurídico con el que actualmente cuenta, resultado de la propia labor legislativa a través del tiempo. Así, la tarea de transitar los archivos históricos y de características diversas, a plataformas que estandaricen los procesos también ha sido un reto, no solo por las disparidades en la organización documental entre los actores e incluso al interior de las dependencias. Sino porque la evolución de los mecanismos tecnológicos se actualiza de manera más rápida, que la capacidad que se ha tenido de ingresar de manera ordenada y estandarizada el gran volumen de información que contienen los acervos físicos documentales y transformarlos a información digital, principalmente por los retos de reingeniería que conlleva y en gran medida también, por la inversión presupuestal que requiere, lo que ha resultado en que históricamente lo que prevalece en proceso funcional en la mayoría de los catastros y registros públicos de nuestro país, es la actualización de los procesos de manejo físico documental, con mecanismos de autentificación primitivos (firmas ológrafas y sellos de tinta) y que con todas sus limitaciones y vulnerabilidades ha atendido de manera permanente ininterrumpida el ordenamiento de mantener vigente y actualizada la información, a pesar de las áreas de oportunidad que existen y los riesgos que este mecanismos “manual” significa, en cuanto al tiempo que lleva acceder tanto a la inscripción (actualización) de la información como a su consulta y certificacion, sobre todo derivado de una alza acelerada de la demanda, gracias entre otras cosas, al crecimiento de la población y de las manchas urbanas en los centros poblacionales y al crecimiento de todas las industrias que requieren en algún momento, relación con los bienes inmuebles.
La buena noticia es que existen programas de modernización de apoyo nacional e incluso algunos internacionales, orientados a fortalecer mediante tecnología, la operación de los catastros y registro públicos, una tarea que promete lograr una base de datos fiable, actualizada, publica, flexible, eficaz, simple, moderna y que permita la difusión cierta y el uso de la información contenida en ella. Que vincule primero la información técnica y jurídica, el catastro y el registro público, y que eventualmente logre crear un sistema multifinalitario el cual permita tener capas de información adicional a la catastral y registral que facilite a la sociedad y gobierno, la toma de decisiones.
Sonora está en ese proceso de evolución, mediante el apego a programas de modernización en colaboración con el Gobierno Federal a través de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), mismos que alinean esfuerzos para lograr primero, una transición hacia la estandarización de la manera en que están organizados los archivos documentales (de un formato por inscripciones a uno con folio real electrónico). Lo cual permitirá establecer un campo único por inmueble, lo que facilitará la vinculación con la información catastral ya que el campo clave permanece, lo que no sucede con el modelo por inscripciónes. Así mismo, establecerá un reordenamiento de la información, cambiando los documentos físicos por información electrónica, logrando mediante procesos orientados al aprovechamiento de éstas plataformas informáticas de datos, en colaboración con los municipios, la estandarización de la información técnica y geográfica, con sistemas que estén asentados en bases de datos funcionales, modernas, vinculables y aprovechables para los fines anteriormente descritos. Ésta transformación de los procesos registrales, ya está en implementación en las oficinas jurisdiccionales de Huatabampo, Magdalena y Nogales, y continúa el análisis y la transformación hacia el resto de las jurisdicciones registrales, por etapas y por alcances en ejercicios presupuestales multianuales, lo que ya en sí mismo representa un reto a la continuidad de la evolución, pero que está en un permanente esfuerzo de alcanzar el objetivo. Así mismo, se trabaja en coordinar la estandarización de la información catastral, para estar en condiciones de vincular de manera ordenada y cierta la información técnica con la jurídica.
El instituto catastral y registral del estado de Sonora, desde su origen a principio de los años 90, pretende llegar a la creación de una plataforma de información vinculada catastral y registral, para aprovechamiento multifinalitario, la evolución del Instituto ha significado el acercamiento en sus distintos proyectos de modernización a ésa visión con la que fue creado, de ahi su eslogan, “Información para el desarrollo “, pero que requiere de un seguimiento institucional permanente que, dado el tamaño del reto, es importante se dé seguimiento continuamente para lograr dicho objetivo. Es importante recalcar, que la continuidad en la Modernización del Catastro y Registro Público deberá ser siempre un área de atención estratégica del Estado. Ya que aún con sus limitaciones operativas, representa el ingreso no etiquetado más importante para los municipios, para la economía supera el 8% del PIB y para la sociedad significa la certeza de tener depositado sus derechos patrimoniales bajo la tutela del Estado.
De acuerdo al análisis de algunos factores económicos como por ejemplo el crecimiento demográfico, los avances médicos, la prolongación de la esperanza de vida, entre otros implican que de no atenderse puntualmente en el futuro inmediato la atención a ésta materia, implicará una sobredemanda (la cual ya nos ha dejado ver algunos ejemplos de éste fenómeno derivado de la pandemia y la afectación en la capacidad operativa) para las instituciones que la atienden, por lo cual el mercado reducirá sus operaciones al no haber capacidad de personal y tecnológica de su atención, con impacto directo a la economía, el ejemplo de lo que un colapso en el mercado inmobiliario significa, ya lo vimos en la historia reciente en la crisis inmobiliaria de 2008-2009 en los Estados Unidos de America, y que impactó generando una gran crisis a nivel internacional.
Incluso de manera indirecta infiere en los análisis para inversión de diversa índole, ya que la mayoría de las industrias requieren de inmuebles para operar y son campos claves en las calificaciones económicas de las naciones y estados. Por ejemplo, tres de cuatro de los indicadores principales de los análisis para la califiacion Doing Business que realiza el banco mundial, y sirve de calificación para la promoción de la inversión, se basa en la certeza en las operaciones inmobiliarias, la facilidad para la apertura de empresas (registro publico de comercio) y procesos para la obtención de las licencias de construcción (tramites ligados a información catastral). Así mismo, la falta de información organizada y fiable complica la realización de estudios, estadísticas, planes de desarrollo, análisis de impacto de todos los programas de gobierno, poniendo en riesgo la propia estabilidad social y complica las tareas que promuevan la gobernabilidad.
Así de relevante es la atención al sector inmobiliario, y es por lo tanto de suma importancia continuar con programas integrales de colaboración inter institucional que trasciendan administraciones y visiones políticas, y que combatan desde un marco institucional todas aquellas perspectivas que no estén orientadas a la evolución tecnológica y transparente de los procesos inmobiliarios, en el entendido que solo quien se beneficia de la falta de información, de la vulnerabilidad a la certeza jurídica inmobiliaria, de la complejidad burocrática y de la corrupción, estará en contra de éstos esfuerzos en beneficio de la sociedad en su conjunto, incluyendo a de manera armónica a todo el Estado, sociedad, territorio y gobierno, como beneficiarios de ésta modernización y su potencial aprovechamiento para cada sector de la sociedad.
Ésta necesidad requiere de un compromiso real, ya que se tienen que destinar recursos no solo técnicos, sino también económicos, que le destine presupuesto a los proyectos que fortalezcan ésta visión y principalmente contar con un equipo humano capaz y con formación profesional que le motive el lograr inferir en el esfuerzo inter institucional con miras a lograr resultados en el mediano plazo pero de impacto altamente trascendente con una perspectiva macro económica, general, diversificada y multidiciplinaria.
Los resultados de una consolidación de ésta reingeniería de procesos, son tan extensos que nos llevaría no solo otro artículo, sino que quizá son de un alcance tan extenso, que toda la función pública pudiera fortalecerse de manera trascendente, en áreas que cada experto en la materia por dependencia o sector económico encuentre conveniente. Imaginemos que, a un sistema vinculado con la información geográfica, técnica y jurídica, se le puedan añadir capaz de información por sector. Por ejemplo, distribución de población por nivel educativo y acceso a escuelas, distribución de programas sociales, atención a emergencias, ubicación de centros de salud, análisis de protección civil a través de análisis de mapas geográficos de riesgo, ubicación de mipymes, estadísticos de deserción escolar por zonas, actividades culturales, programas de fortalecimiento al turismo y esquemas y comportamiento de afluencias, mapas de incidencias de violencia intrafamiliar, población desempleada y centros de trabajo, mapeo de población vulnerable y distribución de centros de atención a discapacidades, entre tantos otros ejemplos como las necesidades sociales requieran, un largo etcétera.
El esfuerzo tiene que primero, atender la base, es decir los mecanismos que permitan la identificación plena del inventario inmobiliario, y solo puede lograrse desde el fortalecimiento institucional mediante tecnología. Le corresponde a cada uno de los actores también, continuar con su proceso de profesionalización, a los asesores inmobiliarios trasladar sus actuales competencias y obligaciones de un marco actual de capacitación mediante diplomados para obtención de la licencia para desarrollar su actividad, a un marco de profesionalización quizá de nivel ya licenciatura, que transforme el Consejo de Asociaciones Inmobiliarias en un Colegio de Profesionales y que les dé mas oportunidad de colocar sus servicios, pero tambien mayores responsabilidades, recordando que es el Patrimonio con lo que trabajan constantemente. A los valuadores profesionales, continuar con los trabajos de actualización constante, de aprovechamiento de nuevas tecnologías e integrar a los ordenamientos locales las mejores prácticas y estándares internacionales (regular el uso de drones en tareas valuatorias, compartir y acceder a bases de datos, protección de datos personales, uso de metadatos, vinculación de información, etc.), al Notariado continuar con su constante capacitación, proponiendo adecuaciones regulatorias que fortalezcan la certeza jurídica desde su expertise, transitar hacia firma electrónica en su operación y a la eventual eliminación del papel , similar quizá al ejercicio que ya se realiza para el registro de comercio (de competencia federal y que funciona online), y coadyuvar en la observancia del aprovechamiento de nuevas tecnologías que permitan sinergia para todas las partes, tanto usuarios como instituciones. La tarea, aunque abordada de manera resumida y simple en este texto, requiere de una colaboración de todos, impulsada principalmente por Instituciones dispuestas a alcanzar una evolución profesional basada en una real certeza jurídica, pero también apoyada en la más moderna tecnología.
Existen grandes áreas de oportunidad potencialmente aprovechables desde un ordenamiento pleno y eficiente del inventario territorial, al mismo tiempo que es necesario atender las nuevas necesidades que surgen en el sector, como la reglamentación de la ley de la propiedad en condominio, el análisis de fideicomisos en zona restringida, la cooperación internacional y la diversificación de servicios inmobiliarios para con otros sectores. La necesidad está ahí y se incrementa de manera continua, nos corresponderá a los profesionales que intervenimos en cada parte del proceso, atender el tema buscando siempre las mejores prácticas, adecuándolas a nuestras particularidades, pero privilegiando que estén alineadas a estándares nacionales e internacionales y aprovechando la tecnología, es la única vía. En la era de la información, la certeza sobre el patrimonio no puede quedarse en el rezago.
José Alberto Vélez Véjar
Es Ingeniero Industrial por el Tecnológico de Hermosillo, cuenta con Maestría en Ciencias en Ingeniería
Industrial con especialidad en optimización de procesos, especialidad en Valuación Inmobiliaria y
estudios de Doctorado en Administración Pública especializado en reglamentación de Condominios.
• Responsable del Comité de Bienes Raíces de la Comisión Sonora-Arizona.
• Director de Relaciones Inter institucionales y logística del Instituto Catastral y Registral del Estado de
Sonora.
• Miembro del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora y del Instituto Mexicano de
Valuación de Sonora, A.C.
• Miembro de la Federación Mexicana de Edificios y Condominios, FEME.
• Consejero para la elaboración de la Ley de propiedad de inmuebles en Condominio para el Estado de
Sonora, la Ley Catastral y Registral del Estado de Sonora, la Ley de Ordenamiento y desarrollo urbano y el
proyecto de Ley de Asesores Inmobiliarios, junto al Centro de Investigaciones Parlamentarias del
Congreso del Estado de Sonora.
• Catedrático de la universidad de Sonora en el Diplomado de Profesionalización de Agentes Inmobiliarios
para la obtención de la Licencia Inmobiliaria.
• Asesor y afiliado Institucional del Consejo de Asociaciones Inmobiliarias del Estado de Sonora.
• Miembro de Grupo Madrugadores de Hermosillo A.C.
• Consultor sobre leyes relacionadas al sector inmobiliario para la Secretaría de Economía, la medición
Doing Business del World Bank.
• Director General de Servicios Informáticos del Instituto Catastral y Registral del Estado de Sonora del
2009 al 2015.
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