28 May NOM-247-SE-2021 PRÁCTICAS COMERCIALES DESTINADOS A CASA HABITACIÓN

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Ing. Joaquín Bojórquez Acuña 28 de mayo de 2022. Hermosillo, Sonora, México.

El 22 de marzo de 2021, se publicó en el Diario Oficial de la Federación la NOM-247-SE-2021 con el objetivo de establecer los requisitos de comercialización de bienes inmuebles destinados a casa habitación aplicables a los fraccionadores, constructores, promotores y personas que ofrezcan el servicio de asesoría de compraventa de vivienda.

En el artículo 3.16 menciona que una falla grave es el desperfecto o falla que afecte la estructura comprometiendo su uso pleno o la seguridad por lo que el artículo 5.3 obliga al vendedor entregar copia al comprador del proyecto ejecutivo en digital o de manera impresa.

Esta publicación, se realizó con el objetivo de informarte que esta Norma es una herramienta muy importante en la toma de decisión para la compra de una vivienda o bien un condominio. Es decir, tienes la oportunidad de verificar que el producto que se te esta ofreciendo realmente es lo que vas adquirir.

Para comprar una vivienda y dependiendo de la financiera que te otorgará el crédito, unos de los requerimientos es un dictamen técnico de calidad. Además, que unos de los factores de homologación para el avalúo inmobiliario son el Factor de Calidad y Factor de Conservación, que en la mayoría de los casos estos se definen en función del acabado o de lo que se vea a simple vista.

Con lo anterior, te quedaras con la incertidumbre si realmente compraste una vivienda que este diseñada y construida adecuadamente dado que desconoces si realmente colocaron la cantidad de castillos o cerramientos que viene estipulados en el proyecto ejecutivo. O bien, que realmente se colocaron los armados correctos en elementos de concreto reforzado como losas de entrepiso y azotea.

Hoy te puedo decir, que con la tecnología que se cuenta podemos inspeccionar todo lo que a simple vista no se ve. Es decir, podemos ver el porcentaje de degradación de los aceros de refuerzo en elementos estructurales, se puede obtener la profundidad de desplante y dimensiones de la cimentación y también, podemos obtener el armado de las losas de azotea y de entrepiso.

Con esto, el asesor inmobiliario podrá contestar la siguiente pregunta muy común en las visitas que realiza con sus clientes:

¿El techo soporta una segunda planta?

En Hermosillo, existen promotores con una excelente calidad en el producto que ofertan, pero debes tener en cuenta que eso no garantiza que los estándares de calidad fueron aplicados la vivienda que a ti te interesa. Si haces una investigación en internet, podrás encontrar publicaciones de “No compren aquí, huyan” en algunos fraccionamientos del Municipio de Hermosillo.

Por lo anterior, te recomiendo lo siguiente:

1.- Negocia con el vendedor, la adquisición de una póliza de garantía por vicios ocultos. Para la adquisición de este tipo de póliza, te recomiendo que leas las publicaciones de seguridad patrimonial que se realizan en la revista INCIDE de la autora Ana Lidia Moreno.

2.- Solicita un dictamen estructural por un especialista en estructuras de tu confianza como lo requiere el artículo 5.6.4 de la NOM-247-SE-2021 más no contratado por el vendedor y que este a su vez, solicite una inspección por un laboratorio que pueda realizar el trabajo similar mostrado en la figura 2. Te recomiendo, que te acerques al grupo CAESON-SMIE y ellos te podrán asignar a un especialista adecuado para tu caso.

Si lees el artículo 5.6.3, menciona que deben proporcionarte copia del programa interno de Protección Civil. De tal manera, que si este documento esta integrado por cartas temáticas de cualquier agente perturbador, la vivienda puede estar vulnerable y poner en riesgo tu inversión. Pero ello, es la póliza de seguro mencionada en el punto 1.

3.- Te recomiendo que leas la Norma mencionada en el presente artículo para una mayor comprensión y que anexo link de descarga.

Es un hecho que para cualquier persona, el adquirir una vivienda requiere de muchos sacrificios, por lo que es mejor prevenir que tener conflictos después de haber adquirido una hipoteca. Además, que el cumplimiento de esta Norma obliga a cualquier desarrollador a mejorar la calidad en diseño los procesos constructivos.

La comercialización de bienes inmuebles no solamente es un negocio, una vivienda es la base en la que una familia se construye.

Hoy podemos ver lo que a simple vista no se puede ver.

Link de la Norma NOM-247-SE-2021.

http://www.dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5646251&fecha=22/03/2022#gsc.tab=0

Lin de la columna Seguridad Patrimonial.

http://consejoincide.com/category/seguridad-patrimonial/

Joaquín Bojórquez Acuña

Ingeniero Civil con Maestría en Valuación Inmobiliaria, Industrial y de Bienes Nacionales, Maestría en Ingeniería Económica y Financiera, Maestría en Estructuras Urbanas, Máster internacional en Estructuras de Edificación con CYPE, Maestría en Ingeniería Estructural y Sísmica, Doctorado en Valuación y Transferencia de Riesgo, colaborador del consejo INCIDE, miembro de la Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural A.C. SMIE, miembro del grupo de Calculistas y Estructuristas de Sonora A.C.

Linkedin: https://www.linkedin.com/in/joaquin-bojorquez-a-04b2bb43/

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