28 Feb Valuación Inmobiliaria aplicando un enfoque de la Ingeniería Estructural

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Ing. Joaquín Bojórquez Acuña 28 de febrero de 2021. Hermosillo, Sonora, México.

Valuación Inmobiliaria aplicando un enfoque de la Ingeniería Estructural

Hace ya algún tiempo se escucha el concepto de Perímetros de Contención Urbano, los cuales son una herramienta implementada por el Gobierno Federal para orientar los subsidios de viviendas mejor ubicadas.

Para los que ejercemos la Valuación Inmobiliaria, esta herramienta puede ser útil en la obtención de los factores de homologación.

Hoy en día se puede observar en Hermosillo, varias edificaciones que en años anteriores eran poco comunes. Más sin embargo la tendencia de la verticalidad de la ciudad es evidente, por lo que es necesario evolucionar en las técnicas de valuación inmobiliaria y hacerla multidisciplinaria agregando un enfoque de aplicación con ingeniería estructural, así como también considerar los riesgos presentes donde se ubican los inmuebles a valuar y no solo considerar sus características comerciales como comúnmente se práctica.

Zeckhauser y Keeler (1970) concluyen que los individuos aversos a riesgos ante las especulaciones de pérdidas/beneficios, pagarán un mayor porcentaje sobre la prima de seguro a medida que las pérdidas sean mayores.

INDAABIN (2017), recomienda que la información necesaria del inmueble sujeto a valuar tiene que considerar las características geográficas y geológicas del terreno. Más sin embargo, ¿cuántos avalúos resientes contiene un factor de demerito considerando el desempeño de las edificaciones para las solicitaciones probables? O bien, ¿Cuántos avalúos recientes habrán para determinar el valor residual “terreno” considerando el principio del mayor y mejor uso de la Valuación Inmobiliaria tomando en cuenta las características geomecánicas de los suelos?

Las Normas Técnicas Complementarias del reglamento de construcción de Hermosillo, remite a CFE (2015) para el análisis y diseño estructural. El cuál, hace una clasificación de las estructuras según su importancia y que se muestra en la siguiente tabla:

También hace recomendaciones para caracterizar el tipo de suelo mediante exploraciones de sitio y con ello obtener elementos de análisis como los espectros de respuesta, velocidad de propagación de onda de corte (Vs30), la profundidad del estrato equivalente (Hs) y hasta la localización de cavernas en el subsuelo, entre otros. En particular para las estructuras clasificadas como B2 no se requiere dada la importancia.

Determinar un valor del residual de manera incorrecta, puede ocasionar una reducción de la utilidad esperada por los imprevistos durante el proceso de ejecución de obra, por lo que no cumpliría con el principio del mayor y mejor uso.

Si se toma en cuenta lo que Ellul y D’Ayala (2003) concluyeron para el sismo de Turquía, Bingol, mayo 1ro. de 2003, la mayoría de los daños en las edificaciones se relacionan con los efectos de sitio y por un mal desempeño estructural de la edificación. De tal manera, que tomar los efectos de sitio, impacta en el peso porcentual económico de la partida de cimentación y estructura considerando la mitigación de riesgo.

Cabe señalar, que una estructura deficiente no solo impacta a la inversión inicial del proyecto. Si no también, puede involucrar perdidas por la interrupción de las operaciones de negocios dentro de la edificación como lo manifiestan Ortiz y Reinoso (2019).

En las siguientes imágenes, se muestran los “daños físicos en los componentes del edificio: a) Daños en el stock de un supermercado por el sismo del 12 de noviembre de 2017 en Costa Rica (Foto obtenida de Diario Extra), b) Grietas por cortante en una columna de un edificio por el sismo del 19 de septiembre de 1985 en México y c) Desprendimiento del plafón de una edificación por el sismo del 17 de enero de 1994 en Estados Unidos” (Ortiz y Reinoso,2019, p.6)

Para proyectos comerciales, industriales y proyectos de alto desarrollo, la Unidad de Protección Civil Estatal (UPCE) establece en los términos de referencia TRES-004-UEPC-2016 que se debe realizar la mitigación de agentes perturbadores de origen geológico y por ello requieren estudios específicos del sitio. Sin embargo, es importante tener en cuenta que considerar estos mismos estudios para determinar el valor residual de los proyectos antes citados, para el análisis y diseño estructural y a su vez para la integración de la carpeta de diagnóstico de riesgo y programas internos beneficia en la toma de decisiones para elegir el sitio adecuado para la inversión y sobre todo beneficia en la mitigación de riesgo aportando a la resiliencia y convirtiendo a la Valuación Inmobiliaria en Valuación y Transferencia de Riesgo dejando a un lado las especulaciones de pérdidas/beneficios. Además, un documento de estudio requerido es aprovechado al máximo y no solo como un anexo a la carpeta de diagnóstico de riesgo

En el Colegio de Ingenieros Civiles de Sonora A.C. (CICS) se cuenta con profesionistas con diferentes disciplinas que te puedan hacer equipo con el perito valuador para que en la toma de decisiones de la inversión puedas elegir la correcta como lo son el grupo de Calculistas y Estructuristas de Sonora A.C y el ACI capítulo Noroeste.

Bibliografía

Ellul, F.; D’Ayala, D. (2003) “The Bingol, Turkey earthquake of the 1st of may 2003”. University of Bath. Architecture and civil engineering department. [En línea]. Disponible en: http://www.istructe.org/eefit/files/BingolFieldReport.pdf [Última consulta 05/04/2010].

Comisión Federal de Electricidad (2015). Manual de Diseño de Obras Civiles, Capítulo C.1.3 Diseño por Sismo. México D.F, México: Comisión Federal de Electricidad.

INDAABIN (2017). Metodología de los servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para estimar el valor comercial de los activos: bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), bienes muebles (maquinaria y equipo o propiedad personal) y negocios. Recuperado de: https://www.gob.mx/indaabin/docuMentos/metodologias-de-caracter-tecnico-24208

Ortiz y Reinoso (2019). Elementos que contribuyen a la interrupción de negocios en edificios por sismo. Congreso Nacional de Ingeniería Sísmica.

Joaquín Bojórquez Acuña

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Ingeniero Civil con Maestría en Valuación Inmobiliaria, Industrial y de Bienes Nacionales, Maestría en Ingeniería Económica y Financiera, Maestría en Estructuras Urbanas, Máster internacional en Estructuras de Edificación con CYPE, Maestría en Ingeniería Estructural y Sísmica, colaborador del consejo INCIDE, miembro del Colegio de Ingenieros Civiles de Sonora A.C, miembro de la Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural A.C. SMIE, miembro del grupo de Calculistas y Estructuristas de Sonora A.C., emprendedor PYME.

Linkedin: https://www.linkedin.com/in/joaquin-bojorquez-a-04b2bb43/

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