13 Jul El Mundo es de los audaces.
Encontramos actualmente miles de opiniones acerca del Covid-19, de los estragos que ha generado en nuestras formas de vida personal, familiar, social y económica, de las medidas de prevención y protección que podemos realizar, e incluso debates acerca de ciertos protocolos de seguimiento y medidas de atención a seguir ante un eventual contagio. Esto obviamente se debe a que es el lapsus histórico que estamos viviendo hoy en día y que el impacto e inferencia de éste virus, no ha dejado sentido a nadie.
Sin embargo, no hay que olvidar que estamos en la era de la información y del conocimiento. Información, conocimiento y acción en consecuencia, genera valor que hoy por hoy, ante el ambiente de incertidumbre que tiene la humanidad a nivel global y local, es importante hacer un análisis de qué alternativas, estrategias y ventajas competitivas podemos utilizar para salir adelante.
Como resultado de éste fenómeno social de salud (pandemia) se han generado impactos económicos bastante interesantes, si bien ha habido actividades económicas que han colapsado, caído en una tremenda crisis y prácticamente se han ido a pique, como los son los sectores de retail, hotelero, turístico y restaurantero, por mencionar algunos; hay que resaltar que no todo han sido pérdidas, existen sectores que han resultado grandes ganadores, como el sector de comercio en línea, el industrial, debido a nuestra vecindad y ventajas logística con uno de los países de mayor consumo del mundo como lo es Estados Unidos, también el sector tecnológico, farmacéutico, de productos de limpieza, incluso el de alimentos, entre otros.
Observamos cambios disruptivos a tendencias en los distintos mercados debido a las nuevas necesidades que la situación actual nos ha generado, solo por mencionar un ejemplo, el crecimiento del consumo de productos en línea ha tenido un crecimiento tan acelerado que en los últimos 3 meses ha logrado llegar a los niveles que se tenían proyectados alcanzar para dentro de 10 años.
El mercado inmobiliario no ha sido ajeno a los efectos de ésta nueva realidad y entorno económico, por lo que vale la pena analizar cuáles son las tendencias y comportamientos de los distintas categorías de bienes inmuebles, a fin de reorientar estrategias para la protección y generación de valor, incluso si te dedicas a cualquier otro negocio que no sea directamente el inmobiliario, al analizar éste mercado, podrás encontrar las ventajas que ofrece, para incluso apalancarse y reorientar estrategias en tus finanzas personales o de tu empresa, y sacar mayor provecho en el manejo de los activos, pasivo y flujos de gastos e ingresos, para estar en condiciones de traducirlo en utilidades.
El mercado de bienes raíces, es un motor económico afianzado en activos tangibles, por lo que su solidez, confianza y valor, tiende regularmente a incrementar o al menos mantener su valor en el tiempo. Es además una industria generadora de empleo de manera sustantiva, con materiales y mano de obra principalmente nacional, por lo que además, incrementa de manera directa el ingreso local y regional. Es por ello que la mayor parte del tiempo hablamos de plusvalía en éste sector y rara vez de minusvalías, las cuales también existen, aunque normalmente en menores casos y en condiciones muy específicas, como en ésta ocasión y a raíz de la actual pandemia, se reflejan en algunos inmuebles principalmente del sector retail, turístico y de oficinas, esto debido principalmente a la naturaleza de las reglas de prevención, a las que han obligado los esfuerzos de control epidemiológico del sector de salud pública.
El sector de la vivienda, en 2019 y antes de la pandemia ya presentaba una desaceleración en la colocación-venta y bajo esas circunstancias, se trabajó en estrategias por parte de las entidades financieras y los desarrolladores de vivienda, esperando lograr un repunte éste año, el cual difícilmente se podrá lograr de manera significativa, sobre todo en los segmentos residenciales de mayor valor, donde los clientes, ante la incertidumbre, retrasarían su decisión de compra.
Hoy los desarrolladores de vivienda, mientras evalúan alternativas de productos más sencillos para aminorar costos, al mismo tiempo tendrán que analizar la necesidad de un nuevo mercado que busca entornos con más amenidades, por ejemplo, en propuestas de desarrollos en condominio, ya que se potencializó un sector de población que desea tener su alcance, por el Home Office, acceso a gimnasios, ludotecas, oficinas y servicios de salud dentro del mismo complejo habitacional. Es decir, los desarrolladores de vivienda están reorientando sus estrategias para alcanzar sus metas.
Es importante señalar que, al ser la vivienda una necesidad primaria, la demanda prevalece y ha generado un impacto directo en el mercado de arrendamientos, que tiene ya un crecimiento significativo, pero las adquisiciones, si bien han disminuido, también continúan e irán en aumento conforme la incertidumbre económica social disminuya.
Cabe destacar que existe una respuesta de las entidades financieras y principalmente del Banco de México, quien de febrero a la fecha ha disminuido consecutivamente 5 veces la tasa de interés de referencia, la última el 25 de junio, para colocarla en 5% y por consecuencia, le ha permitido a la banca colocar las tasas de interés para adquirir vivienda a través de créditos hipotecarios a niveles por debajo del 8%. Justamente hace tres días Santander lanzo una campaña para colocación de créditos hipotecarios con tasa del 7.75% con lo que espera colocar 10,000 hipotecas entre Julio y diciembre del presente año, y ayer lanzaron en conjunto una campaña informativa con el mismo fin, el banco HSBC y FOVISSSTE, con productos para éste tipo de créditos a un interés del 9%. Estos bajos niveles de tasa de interés no se veían en el mercado mexicano desde hace más de una década.
Si a esto sumamos lo comentado ésta semana por el titular de Instituto Nacional del Suelo Sustentable INSUS, Lic. en economía José Alfonso Iracheta Carroll, ante la Federación de Colegios de Valuadores, quien mencionó que entre el 80% y 90 % de los inmuebles en nuestro país no tienen una hipoteca, podemos concluir que está ahí una gran oportunidad de activos que pueden ser el medio para lograr un apalancamiento y liquidez, a un costo financiero muy bajo. El análisis no concluye aquí, se le pueden sumar más estrategias para disminuir los egresos y gastos, por ejemplo a través del aprovechamiento de energías limpias. Y me tomaré el tiempo si el amable lector me lo permite, de ampliar éste comentario con el ejemplo puntual de un ejercicio que recientemente realizamos en mi despacho junto a aliados estratégicos, para la evaluación del costo beneficio de un caso de estudio, y para efectos de fácil comprensión manejaremos números cerrados aproximados para su explicación:
Una vivienda con un valor de un millón de pesos, puede financiarse con un pago promedio de $10,000 pesos mensuales de hipoteca (o menos aprovechando las recientes tasas), y el consumo de energía eléctrica para satisfacer las necesidades promedio de ésta vivienda, estaría alrededor de $2500 mensuales. Solo en éstos dos pagos, hablaríamos de una erogación de $12,500 pesos mensuales, en comparativa, el mismo inmueble con paneles solares que cubran sus necesidades de consumo, puede tener un valor de $1,100,000.00 lo cual representaría un aproximado de pago de hipoteca de $11,000.00 ( o menos), con un recibo por consumo de energía eléctrica en $0.00, lo cual representa una erogación mensual solamente de los $11,000.00, es por ello que al final le deja en la bolsa al propietario, e inmediatamente al primer mes, una diferencia de $1,500.00 pesos que pueden servirle para satisfacer otras necesidades y elevar su calidad de vida. Lo mismo aplica para inmuebles de menor y mayor tamaño y consumo de manera proporcional.
Resultados similares se pueden lograr con el aprovechamiento de otras eco tecnologías, pero quise poner éste ejemplo puesto que, ante la necesidad de estar más tiempo en casa, los pagos quizá sean mayores debido al incremento de consumos en energía eléctrica, los cuales ya se están viendo reflejados en los recibos que llegan puntualmente. (Por lo cual, en éste orden de ideas, el dinero que le quedaría en la bolsa al propietario, seguramente sería mayor).
En conclusión, es un gran momento para comprar bienes inmuebles y sobre todo vivienda, de contado, porque la necesidad de liquidez en general de los propietarios actualmente es mayor, lo que genera un mercado de oportunidad, y a crédito, porque las tasas de interés están en sus niveles más bajos de la historia reciente. Además, es una gran oportunidad para evaluar el aprovechamiento que puedes obtener de tus activos fijos, y los cuales quizá hoy no te están apalancando, se conviertan en instrumentos realmente productivos, es decir, que te generen liquidez, y a un costo del dinero barato. Incluso, es momento de analizar la alternativa de consolidar otras deudas que se tienen a tasas mucho más altas (tarjetas de crédito hasta por encima del 45%, automóviles entre 15% y 25%, tiendas departamentales con promedios de entre 30 y 50%, etc.), mediante la liquidación de las mismas a través de un crédito hipotecario que te permita liquidar esos créditos a tasas altas, reorientándolos a tasas por debajo del 8%. Lo cual redunda en compromisos de pagos menores, a más largos plazos para liquidarlos (hasta por 30 años) y te permite conservar, sin dejar de utilizar tu patrimonio. Además, eventualmente ésta crisis sanitaria terminará y los precios volverán a la normalidad, lo que significa que el valor de patrimonio de quien sea propietario se incrementará. El dinero en inversión en éste sector, te puede generar rendimientos por encima de la inflación, la cual además se prevé para el próximo año sea superior al promedio histórico de la última década, por lo que el valor del dinero per sé, disminuye en el tiempo.
La frase me la repetían en casa desde mis épocas de secundaria, el mundo es de los audaces, y audacia es capacidad para emprender acciones poco comunes sin temer las dificultades, puesto que previamente las habremos estudiado, disminuyendo así los riesgos y estaremos en condiciones de aprovechar las oportunidades, de manera informada.
Si es de tu interés analizar éstas estrategias, acércate con el profesional inmobiliario de tu confianza, asesor, bróker hipotecario o valuador profesional, seguramente podrán guiarte en el proceso de reestructuración financiera, aprovechando las ventajas que el sector inmobiliario ofrece.
José Alberto Vélez Véjar
Es Ingeniero Industrial por el Tecnológico de Hermosillo, cuenta con Maestría en Ciencias en Ingeniería
Industrial con especialidad en optimización de procesos, especialidad en Valuación Inmobiliaria y
estudios de Doctorado en Administración Pública especializado en reglamentación de Condominios.
• Responsable del Comité de Bienes Raíces de la Comisión Sonora-Arizona.
• Director de Relaciones Inter institucionales y logística del Instituto Catastral y Registral del Estado de
Sonora.
• Miembro del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora y del Instituto Mexicano de
Valuación de Sonora, A.C.
• Miembro de la Federación Mexicana de Edificios y Condominios, FEME.
• Consejero para la elaboración de la Ley de propiedad de inmuebles en Condominio para el Estado de
Sonora, la Ley Catastral y Registral del Estado de Sonora, la Ley de Ordenamiento y desarrollo urbano y el
proyecto de Ley de Asesores Inmobiliarios, junto al Centro de Investigaciones Parlamentarias del
Congreso del Estado de Sonora.
• Catedrático de la universidad de Sonora en el Diplomado de Profesionalización de Agentes Inmobiliarios
para la obtención de la Licencia Inmobiliaria.
• Asesor y afiliado Institucional del Consejo de Asociaciones Inmobiliarias del Estado de Sonora.
• Miembro de Grupo Madrugadores de Hermosillo A.C.
• Consultor sobre leyes relacionadas al sector inmobiliario para la Secretaría de Economía, la medición
Doing Business del World Bank.
• Director General de Servicios Informáticos del Instituto Catastral y Registral del Estado de Sonora del
2009 al 2015.
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