La Convivencia Condominal y el Covid-19. - INCIDE
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15 May La Convivencia Condominal y el Covid-19.

La situación actual por la que atraviesa nuestra sociedad, no tiene precedente en la historia moderna reciente; vivir en cuarentena ante una amenaza directa a la salud y a la vida de las personas, resulta quizá uno de los retos sociales más complejo de sobrellevar desde prácticamente todos los marcos de referencia desde donde se analice. Hoy quiero comentarte sobre la propiedad condominal, especialmente en la habitacional y el impacto que tiene el Covid-19 en nuestras formas de convivencia en los condominios.

El régimen de propiedad de inmuebles en condominio, es un régimen especial de propiedad que combina propiedad privada y copropiedad, es una modalidad de inmueble con características que ofrecen ciertas ventajas, pero también compromisos y responsabilidades que se tienen que cumplir. Vivir en condominio significa que se tiene derecho exclusivo de propiedad y uso sobre un área privativa, es decir la unidad sobre la que únicamente el propietario tiene derecho a su usufructo, y una copropiedad con los demás propietarios (condóminos) de las áreas comunes. Los gastos que producen estos espacios de uso común, son responsabilidad de todos los condóminos, y normalmente son para mantenimiento y seguridad privada.

Usualmente se contrata una persona o empresa responsable de la administración, de la liquidación de gastos y rendición de cuentas de dichos fondos comunes. En Sonora, la Ley de Propiedad en Condominios de inmuebles, publicada en diciembre de 2016, reconoce ésta actividad económica y la regula, distinguiendo entre el Administrador Condómino y el Administrador Profesional de Condominios, en cualquier caso, nombrados por la Asamblea de Condóminos, la cual es el órgano supremo de gobierno del condominio y está integrada por todos los miembros del mismo. Ahí se discuten los temas propios del régimen, y sus resoluciones son de carácter obligatorio.

Explicado en otros términos, el condominio es un régimen de propiedad que permite compartir bondades adicionales a las que el Gobierno brinda a través de servicios y seguridad pública, financiada por cuotas que pagan quienes tienen inmuebles bajo ésta modalidad. El mantenimiento de las calles, los parques, la jardinería, amenidades como albercas, gimnasios u otras áreas comunes de esparcimiento, son ejemplos de servicios que se pueden tener, si la propiedad ésta bajo éste régimen. También seguridad privada, control de accesos y video vigilancia, por nombrar algunos otros.

No hay que olvidar que finalmente es un tipo de organización social donde se convive y comparten intereses entre personas y como en cualquier interacción social, existen diferentes costumbres, culturas, temperamentos y perspectivas personales, por lo que es común que existan diferencias y conflictos. Si bien la ley contempla instancias para la resolución de éstos conflictos, a través de distintos mecanismos como lo son acudir a Centros de Justicia Alternativa, votaciones en Asambleas extraordinarias o incluso ante los Juzgados Civiles, es importante comentar que la prevención mediante el fortalecimiento de la cultura, es fundamental para la disminución de conflictos entre los condóminos.

Es precisamente a través de la prevención que podemos generar un impacto positivo para crear un ambiente en el que todos los involucrados ganen. La cultura condominal es una herramienta fundamental para la prosperidad y la sana convivencia en los condominios, la convivencia en un condominio es un fiel reflejo del nivel cultural de sus habitantes.

Es importante que además de los propios condóminos, todos los profesionales que participan en el mercado inmobiliario, es decir los asesores inmobiliarios, valuadores, notarios, administradores de condominios e incluso las instituciones financieras y gobiernos, estén capacitados y en condiciones de difundir e informar lo que vivir bajo éste régimen de propiedad significa.

Las responsabilidades de cumplir con las leyes y reglamentos forman parte importante del paquete que compone éste régimen de propiedad, insisto, no solo son privilegios especiales, también son obligaciones que, en la medida que se conozcan y se cumplan, tendrán un impacto directo sobre el bienestar colectivo de todos quienes participan.

En la promoción de un bien inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio, el asesor inmobiliario tiene que explicarle al cliente que además de las grandes y atractivas amenidades comunes, éstas vienen acompañadas de cuotas y reglamentos obligatorios. Así mismo, el valuador profesional habrá de distinguir éstas características en sus avalúos y dictámenes. El notario, es responsable de revisar que la propiedad se transfiere sin adeudos y así como lo hace para los servicios de energía eléctrica, agua y pago de predial, también se requiere una constancia de no adeudo a las cuotas condominales, así mismo deberá explicar el alcance del contrato de compraventa, incluyendo las obligaciones que se adquieren y que son de cumplimiento continuo.

Además de lo anterior, es clave que los condóminos tengan claro el reglamento de convivencia, por ejemplo, las horas en las que se permite hacer obra civil en sus unidades privativas, el uso de los espacios comunes de estacionamiento, los reglamentos de los espacios comunes, las modificaciones en las fachadas permitidas, etcétera. En la medida en que se tenga conocimiento y se actúe responsablemente, menor será el número de conflictos e incidencias que se presenten, y mayor será el beneficio común, el condominio se mantendrá limpio, ordenado y con el mantenimiento óptimo, lo que redundará en una plusvalía mayor frente a otros similares y que no llevan a cabo una sana, cumplida y responsable convivencia.

Ante el escenario actual provocado por el Covid-19, además de los habituales reglamentos de convivencia es importante acatar las recomendaciones que hacen las autoridades respecto del distanciamiento social, si bien se cuenta con el derecho y copropiedad del uso de áreas comunes, albercas o de los parques, etc. Es importante que prevalezca el sentido común y privilegiar siempre la máxima de que nuestros derechos
terminan donde comienzan los de los demás.

Así, debemos de minimizar el riesgo de contactos y oportunidades de adquirir o esparcir el virus, ya que ni los condóminos saben que contactos has tenido, ni tú sabes donde han estado ellos. Por lo que resulta sumamente importante actuar con conciencia y no exponerse, ni exponer a los demás. Lo más recomendable durante la cuarentena restringirse únicamente a utilizar exclusivamente las áreas privativas.

El aprovechamiento de las tecnologías es en éste escenario un aliado importante para seguir en comunicación con los condóminos y difundir información, las sesiones por videoconferencia y los chats de uso exclusivo pueden ser una gran estrategia de resiliencia. También los pagos de cuotas pueden ser por transferencias bancarias o depósitos, las herramientas ahí están y hoy, más que nunca, deben de ser aprovechadas.

Resulta importante recordar que, independientemente de que durante éste tiempo el uso de las áreas comunes está restringido, no lo está así la necesidad de mantenimiento. Los gastos que generan las áreas comunes se tienen que continuar pagando. La obligación existe porque se es copropietario de esas áreas y forman parte del inmueble aún que físicamente no colinden con el área privativa, forman parte del patrimonio de quien es propietario. Además, es parte del contrato desde que se adquirió.

El inmueble sujeto al régimen de propiedad en condominio representa grandes ventajas competitivas, es una forma de organización social que crea un micro entorno y herramientas que promueven una mejor calidad de vida, un ambiente mejor conservado, espacios con estados de conservación óptimos debido al constante mantenimiento y en general, gracias a la organización formal de las reglas de convivencia, es una oportunidad para promover condiciones superiores de los entornos en los que nos desenvolvemos, pero al mismo tiempo conllevan una responsabilidad que da acceso a que dichas ventajas se mantengan.

Hoy por hoy tenemos que extremar precauciones en nuestros entornos de convivencia social, incluyendo los condominios, atendiendo las medidas necesarias y siendo responsables con los demás, saldremos pronto de ésta situación. Nuestras formas normales de convivencia se han transformado y tenemos que aprender de esto para salir más fortalecidos, quizá cuando la contingencia pase, nos habremos acostumbrado a mecanismos de interacción virtuales más ágiles y seguros. Se podrá entonces aprovechar al máximo las áreas comunes y la sana convivencia con nuestros vecinos condóminos, y habremos hecho más eficientes
nuestras metodologías comunicación y de cumplimiento de obligaciones.

Eventualmente las medidas de distanciamiento social se irán atenuando y podremos volver poco a poco a la normalidad, pero durante éste periodo de tiempo, es clave ser empáticos y conscientes de que los actos de responsabilidad individual impactan en la salud y en la vida de nuestras familias y vecinos condóminos.

Sin duda somos una especie en constante evolución.

José Alberto Vélez Véjar

josevelezvejar@hotmail.com

Es Ingeniero Industrial por el Tecnológico de Hermosillo, cuenta con Maestría en Ciencias en Ingeniería
Industrial con especialidad en optimización de procesos, especialidad en Valuación Inmobiliaria y
estudios de Doctorado en Administración Pública especializado en reglamentación de Condominios.
• Responsable del Comité de Bienes Raíces de la Comisión Sonora-Arizona.
• Director de Relaciones Inter institucionales y logística del Instituto Catastral y Registral del Estado de
Sonora.
• Miembro del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora y del Instituto Mexicano de
Valuación de Sonora, A.C.
• Miembro de la Federación Mexicana de Edificios y Condominios, FEME.
• Consejero para la elaboración de la Ley de propiedad de inmuebles en Condominio para el Estado de
Sonora, la Ley Catastral y Registral del Estado de Sonora, la Ley de Ordenamiento y desarrollo urbano y el
proyecto de Ley de Asesores Inmobiliarios, junto al Centro de Investigaciones Parlamentarias del
Congreso del Estado de Sonora.
• Catedrático de la universidad de Sonora en el Diplomado de Profesionalización de Agentes Inmobiliarios
para la obtención de la Licencia Inmobiliaria.
• Asesor y afiliado Institucional del Consejo de Asociaciones Inmobiliarias del Estado de Sonora.
• Miembro de Grupo Madrugadores de Hermosillo A.C.
• Consultor sobre leyes relacionadas al sector inmobiliario para la Secretaría de Economía, la medición
Doing Business del World Bank.
• Director General de Servicios Informáticos del Instituto Catastral y Registral del Estado de Sonora del
2009 al 2015.

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